Zakres dopuszczalnych immisji pośrednich w stosunkach sąsiedzkich w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, sądów powszechnych i administracyjnych: zarys problematyki

Abstrakt

Zgodnie z kodeksową regulacją właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przesłanki warunkujące dopuszczalność bądź niedopuszczalność określonych immisji pośrednich zostały ujęte w formy klauzul generalnych. Dopiero w oparciu o analizę bogatego orzecznictwa sądowego można dokonać właściwej interpretacji omawianej instytucji. Przedmiotem regulacji art. 144 k.c. są zarówno immisje materialne, jak i immisje niematerialne, polegające na oddziaływaniu na sferę psychiki właściciela nieruchomości sąsiedniej. Sam fakt występowania immisji nie jest jednak wystarczający dla domagania się ochrony na podstawie art. 144 k.c. Konieczne jest jeszcze, aby immisja przekraczała przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Ocena przeciętnej miary powinna być dokonana jednak na podstawie obiektywnych warunków, a nie na podstawie subiektywnych odczuć właścicieli nieruchomości. Winna ona uwzględniać m.in. przeznaczenie obu nieruchomości, częstotliwość zakłóceń, ich porę i intensywność. W przypadku wystąpienia immisji, o których mowa w art. 144 k.c., właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie o zakazanie immisji i przywrócenia stanu zgodnego z prawem. W praktyce często może dochodzić do zbiegu roszczenia z art. 144 k.c. z roszczeniem odszkodowawczym w oparciu o art. 415 k.c. czy roszczeniem o ochronę dóbr osobistych na podstawie art. 24 k.c. W pierwszym przypadku domaganie się zaniechania immisji nie wyłącza równoczesnego dochodzenia stosownego odszkodowania. W drugim przypadku wybór odpowiedniego żądania przysługuje stronie poszkodowanej.